Précision concernant cet article : nous sommes loin d'être des experts dans le domaine des crédits hypothécaires. Nous ne faisons qu'expliquer ce que nous avons compris après lecture d'informations et explications par les différentes banques. Nous vous conseillons de vous renseigner par vous-même sur chacun des points et de demander des explications plus précises à votre banque.
Construire une maison implique d'obtenir un crédit hypothécaire...sauf si vous avez gagné au Lotto...
Première note importante dans vos calculs des coûts : les frais hypothécaires du notaire.
En effet, lors de la signature d'un crédit à la banque celle-ci prend une sécurité de remboursement par une hypothèque sur votre futur bien. De cette façon, en cas de souci de payements, ils récupèreront leur argent sur votre maison. Cet hypothèque est un acte notarié pour lequel vous payerez des honoraires.
Pour avoir une bonne estimation de ceux-ci, vous pouvez vous rendre sur le site suivant: Calcul frais hypothécaires.
A titre d'exemple, pour un crédit de 200 000 euros, vous payeriez environ 5 500 euros d'honoraires.
Il est possible dans certaines banques et en fonction de votre dossier de diminuer ces frais hypothécaires en prenant un mandat pour 50 % de la somme empruntée. Un mandat hypothécaire est un document qui autorise la banque à transformer le mandat en inscription en cas de souci de payement. Il n'y a donc pas d'inscription au service des hypothèques et pas d'honoraires de notaire.
Note 1 : Le capital sera disponible dès la signature de cet acte hypothécaire qui se fait environ 2 mois après la signature à la banque. N'oubliez d'en tenir compte afin d'avoir la somme nécessaire au démarrage du chantier.
Pour la suite, tout le monde vous dira qu'il est important de se renseigner auprès de différentes banques afin de choisir celle vous offrant les meilleures conditions pour votre crédit et ils ont raison !
Les points que nous avons pris en compte pour notre choix sont :
1- le taux d'intérêt
2- les conditions de remboursement du capital dans le cadre d'une construction
3- le prix de l'assurance solde restant dû
4- le prix de l'assurance incendie
5- les possibilités de mensualité modulable
Une petite explication de ces différents points est nécessaire.
1- Le taux d'intérêt.
Cette partie est assez facile : plus votre taux d'intérêt sera bas, moins vous payerez de frais à la banque. Les questions principales à se poser sont (1) taux fixe ou variable ? (2) quelle durée pour votre crédit : 15 ans, 20 ans, 25 ans ? (3) quelle mensualité maximale voulez-vous rembourser par mois ?
Les banques vous demanderont certaines conditions pour signer un crédit hypothécaire (et si celles-ci sont remplies vous pourriez bénéficier d'une diminution du taux). Parmi ces conditions, il y a l'ouverture d'un compte chez eux avec une domiciliation de vos revenus, la souscription d'une assurance solde restant dû et une assurance incendie pour le bâtiment.
2- les conditions de remboursement du capital dans le cadre d'une construction.
Lors de notre tour des banques, 3 options nous ont été proposées (chacune spécifique à une banque) :
(1) Libération du capital emprunté au fur et à mesure des factures données à la banque et la durée de votre crédit démarre lorsque tout le capital a été sorti. Par exemple, si vous prenez un crédit sur 20 ans et qu'il vous faut 8 mois pour dépenser tout le capital, les 20 ans démarreront après ces 8 mois. Durant ceux-ci, vous ne payerez que les intérêts du capital que vous avez dépensé.
(2) Libération du capital emprunté au fur et à mesure des factures données à la banque et la durée du crédit démarre lors de la signature de l'acte notarié de crédit hypothécaire. A nouveau, dans une premier temps vous ne payerez que les intérêts du capital déboursé. Si après 8 mois vous avez tout dépensé, vous payerez l'ensemble de votre crédit à une mensualité plus élevée que celle prévue initialement. En effet, votre crédit étant de 20 ans maximum mais n'ayant pas payé la mensualité complète pendant 8 mois, la différence est répartie sur l'ensemble des mensualités restantes.
(3) Libération du capital emprunté au fur et à mesure des factures données à la banque mais vous payez la mensualité complète dès le depart et non uniquement les intérêts du capital déboursé.
Dans notre cas, nous préférons l'option 1 car nous avons établi une mensualité maximale et ne voulons pas payer plus une fois le capital déboursé (non à l'option 2). De plus, nous avons actuellement un loyer à payer et ne voulons pas en payer un second (non à l'option 3).
Note 2 : pour toutes les banques excepté Fortis, passé un délai de 6 mois, vous devrez payer une commission de réservation sur la partie du capital non dépensée. Celle-ci est d'environ 0,1% par mois. C'est en quelque sorte une compensation que vous payez à la banque pour de l'argent qui "stagne" et sur lequel ils ne perçoivent plus d'intérêts. Au 13ème mois, cette commission augmente.
Note 3 : vous avez un délai maximum pour épuiser le capital qui peut être de 1 an ou 2 ans en fonction des banques. Pensez à vérifier le plan de payements prévu par votre constructeur.
3- Le prix de l'assurance solde restant dû.
A partir d'ici, vous pourrez dire au revoir au romantisme et bonjour au pratico-pratique.
Cette assurance est une sorte d'assurance décès temporaire qui protégera votre conjoint ou vos héritiers. Ceux-ci ne devront pas rembourser le reste de votre crédit qui sera pris en charge par cette assurance. Si vous êtes seul à rembourser le crédit, vous devrez prendre une assurance complète pour le rembourser intégralement. Si vous êtes 2, à vous de choisir la proportion à laquelle vous voulez souscrire l'assurance avec un minimum de 100 % au total.
Des exemples seront plus parlant dans ce charabia :
- vous êtes en couple et vous choisissez une assurance solde restant dû 50%/50%. Cela signifie que chacun de vous souscrit une assurance pour la moitié du crédit. Si l'un de vous décède avant la fin du remboursement, la moitié du crédit restant sera remboursé par l'assurance et l'autre moitié par le seconde personne qui devra continuer à payer la moitié de la mensualité.
- vous êtes en couple et vous choisissez de souscrire une assurance solde restant dû 100%/100%. Si l'un des 2 décède, l'intégralité du crédit est payé par l'assurance. L'autre ne doit plus rembourser de mensualité.
Le prix et la durée de cette assurance est très variable d'une banque à l'autre. Afin de pouvoir les comparer, nous vous conseillons fortement de calculer l'intégralité de celle-ci.
4- Le prix de l'assurance incendie.
Difficile à obtenir comme information car ils ont besoin des plans de votre construction pour calculer cette assurance. Enfin ça c'est l'argument du banquier... En réalité, ils doivent connaitre la surface totale et la description des différentes pièces composant votre maison (nombre de chambres, etc.). En insistant un peu, il sera possible de connaître cette information. Afin de comparer les différentes offres, renseignez-vous sur ce qui est compris dans cette assurance : juste le bâtiment ou également ce qu'il contient ? Comprend-elle une assurance vol ?
A nouveau, nous vous conseillons de calculer le prix complet de l'assurance pour la durée de votre crédit mais dans l'ensemble le total est assez proche entre les banques (contrairement à l'assurance solde restant dû).
5- Les possibilités de mensualité modulable.
Actuellement, tout va bien dans la vie et vous êtes capable de payer vos mensualités sans aucun souci. Mais vous allez contracter un crédit sur 20 ans (ou 15 ou 25) et il n'est pas possible de connaître votre situation d'ici 10 ou 15 ans. Il est donc toujours intéressant de demander à votre banquier si il y a une possibilité de mensualité modulable.
Par exemple, si vous gagnez au Lotto et que vous voulez rembourser une plus grande mensualité voire l'intégralité de votre prêt, cela va-t-il entrainer des frais ?
Un autre exemple beaucoup moins drôle, si vous n'avez plus de revenu (perte de job pendant une longue durée par exemple), pourriez-vous diminuer les mensualités voire les stopper pendant 1 ou 2 mois ?
Les réponses que nous avons obtenues à cette question ont fortement varié d'une banque à l'autre. A vous de voir si ce point est également important pour vous et les réponses qui vous plaisent. :-)
En plus de ces 5 points, nous nous sommes également renseignés sur les frais relatifs à l'ouverture d'un compte bancaire de chaque agence qui peuvent fortement variés entre les banques ainsi que les conditions et les frais en cas de demande de Visa etc.
Dans notre cas, nous avons commencé par faire un tour dans différentes banques (7 au total). Chacune nous a expliqué son plan de remboursement ainsi que les différentes conditions. Elles nous ont également proposé un taux d'intérêt en nous disant que pour en obtenir un meilleur elles doivent passer par le siège central... Si il accepte de nous donner un taux d'intérêt plus faible, l'offre sera alors valable pendant 15 à 20 jours. Nous allons donc maintenant sélectionner 3 banques et jouer entre elles afin de faire diminuer un maximum le taux d'intérêt en espérant qu'elles s'aligneront sur l'offre des concurrents.
Affaire à suivre ...
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